文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(l2l是多少毫升 2l是多少升ái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工2l是多少毫升 2l是多少升期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 2l是多少毫升 2l是多少升